2017年3月度のグレータートロント地区の不動産市場状況

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さて、今年3月のGTAの不動産セール状況の数字が出ました。メディアでも、取りざたされているように、GTA(グレータートロントエリア)は、まさに、売り手市場が加速しています。3月の平均住宅価格は、なんと、コンドミニアムを含めても、$916,567、昨年3月より、33%増しとなりました。したがって、この表にありますように、今年に入ってからのGTAの平均住宅価格は、$873,631となりました。

この価格上昇の一番の理由は、供給の少なさです。今月になって、リスティングの数は昨年より増えているとはいえ、増え続けているセールス数に及ばない、リスティングの数です。表にある、Month of Inventoryですが、0.66というのは、もし、市場に新しい物件が出ない場合、今出ているリスティングは、0.66ヶ月、つまり、3週間そこそこでなくなってしまうということです。通常、バランスのとれたマーケットは、MOI (Month of Inventory)が、4,5ヶ月といわれています。それより少ない場合は、売り手市場、多い場合は、買い手市場となります。もう、GTAはまさに売り手市場です。

これから、オンタリオ政府もスローになる様子がないGTAの住宅事情を何とか抑えるための規制を考えているようですが、今月中には何か発表されるのではないでしょうか。

 

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シンポジウム、「新移住者の軌跡」のご案内

 

私がボランティアで、かかわっているNJCC(新日系コミッティー)ですが、JCCC(日系文化会館)のヘリテージコミッティーと共同で、この新移住者の軌跡というシンポジウムを企画しています。これは、来年、カナダの日本人移住者の正式50周年記念に先駆け、昨年から行っているプレイベント行事です。ご都合の合う方、ぜひご参加ください。私も、ファシリテーターとして当日はお手伝いしています。

 

 

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新物件 (Just Listed)

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6140 Ford Rd, Mississauga $699,000

 

 

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ミササガの中心、Heartlandエリアで、静かな住宅地のデタッチ、築22年、3ベッドルーム、3バスルーム。中二階には、暖炉のあるファミリールーム
マスターベッドルームはバスタブ、シャワー別の大きなオンスイートバスルーム、裏庭は、フェンスでプラーバシーがあり、大きなデッキにキッチンから出入りできます。

屋根、暖房設備(ファーナス)、窓、ドアなどは全てアップデートされていて、キッチンは、今年、きれいに改装されています。
一階の床も、よい素材のオークのハードウッド、また、螺旋階段も同様のハードウッドにアップデートされています。

オープンハウス:9月24日、25日 午後2時から4時

酢晴らし井、ファミリーホームです。

 

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BC 州で発足された、外国住宅購入者税。オンタリオ州では?

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カナダ全体の不動産状況は、バンクーバーとトロントの2都市のために、価格上昇が続いているといわれています。実際、バンクーバーとトロント以外の都市は、平均価格は、据え置きか、下降しているのが現状です。

さて、その不動産市場のなか、8月2日、BC州は、新たに、外国住宅購入者に対し、家の価格の15%の税金を課税するという法をを発足させました。これは、ある意味、寝耳に水、発表されてから、施行まで数日というスピードで、影響をじかに受ける、メトロバンクーバーの外国バイヤーを困惑させたようです。また、そのために、契約破棄となった売買契約もいくつか出たようで、早々この新法令のインパクトをあらわしています。また、連邦政府は、現在、オンタリオの州政府も含め、グループを召集し、この法令に関する調査を行い始めており、連邦政府を挙げての法令もありうるかと、先行きが気になるところです。

そこで、この条例、トロント地区に住んでいる者にとっては、オンタリオ州も同様の法令ができるのか、このBC州の外国住宅購入者税が与える影響を含めて気になるところですが、OREA(Ontario Real Estate Association)と、TREB (Toronto Real Estate Board)は、早速、オンタリオ州財務大臣、トロント市長、そして全てのトロント市議会員宛に不動産協会の立場からの勧告の手紙を送り、先行きを慎重に見守っています。

OREAと、TREB側の意見としては、このような外国住宅購入者税は、オンタリオ住民が直面している住宅価格上昇による問題に対し、あまり効果的でなく、エコノミー全体を見ると、否定的な結果になる可能性もあるといっています。

特に、強調しているのは、オンタリオ州では、検討するにあたる、外国住宅所有者に関するデータがない。CMHC ( Canada Mortgage and Housing Cooperation)が出している、トロントで、2000年以前は、コンドミニアムの外国人所有率が2%未満が、2010年より、7%になっているというのが、唯一のデータで、それには、特に問題となっている一軒家、ローライズが含まれていないので、実際に外国人不動産所有者が与える市場価格に対する影響を計るには不十分だと見ています。

特に、トロント不動産協会の管轄である、GTAの2016年の住宅売買件数は、110,000件ほどの予定で、また新たな記録となるようです。それに対する、リスティング(市場に出る売却)の数は、150,000~160,000と、昨年より減少しています。需要供給の関係を考えると、バランスの取れた市場としては、200,000~210,000件ほど必要で、そのために、グリーンベルトの制限の見直しや、不動産取得税(ランドトランスファータックス)の軽減もしくは削除なども含め、現状のポリシーの見直しによる、供給の増加を考えることが大切だと訴えています。

また、購入者側の立場で、現在の価格上昇し続ける、不動産市場で最も痛手を負っている、ファーストタイムバイヤーに対する配慮が必要で、不動産購入税のファーストタイムバイヤーに対するリベートの内容の見直しも必要だとしています。

BC州の外国住宅購入者に対する追加税金の施行により、購入する不動産をBC州からオンタリオ州に変更する投資家なども今後出てくる可能性もあります。住宅の価格上昇により、住宅購入が難しくなっているのは明らかな事実ですが、オンタリオ州には、今後、BC州で施行された15%の外国住宅購入者税の今後の不動産市場に与える影響を、十分なデータを集めたうえで、最適な判断をしてもらうことを願います。

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今回は、私が理事をさせていただいています。日系ビジネス交流グループ「新企会」が主催する、セミナーのご案内です。

まず、第一回目のセミナーとして、若いうちから考えておきたい、エステートプラニングのセミナーを開催します。下記詳細をご覧ください。

セミナーシリーズ第1回

「今から始めるエステートプラニング~あなたの声を代弁する人はいますか?」

日時:2016年7月29日 (金) 18時30分~20時30分
場所:JCCC 日系文化会館 ヒロコバラル ルーム
参加費:無料
講師:スミス希美 (Nozomi Smith)オンタリオ州弁護士 (Dermody 法律事務所所属)

概要:
エステートプラニングとは、人生の「万が一」の出来事に備えるための大切な人生設計のひとつです。その中でも、遺言状と財産・身体関係に関する委任状は、年齢や財産の大きさに関らず、あなたの「もしも」に備えて、自分の意思を伝えるために準備しておきたい大切な法律文書です。

今回は、カナダ生活で知っておきたい、遺言状と委任状に関する基礎知識を学ぶセミナーを開催します。相続法専門の日本人弁護士が分かりやすく解説いたします。ご家族、ご友人をお誘いあわせの上、ふるってご参加ください。

お申し込みは、新企会事務局まで:info@shinkikai.com

 

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GTA (トロント近郊)の現在および今後の住宅市場について

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GTA (トロント近郊) では、長期にわたり、いわゆる住宅ブームが続いています。実際、2008年の世界経済不況の折、一時的に不動産価格が下がりましたが、8ヶ月ほどで、住宅の価格は元に戻り、その後、毎年、上昇し続け、ここ数年は、一軒家タイプの家屋では、年間2ケタ台の値上がりも見せています。住宅の値段に関しては、数年前から、毎年「今年は値下がりがおきる」といっている記事が書かれたりしますし、実際、石油価格の下落の影響で、一時、高騰していたアルバータ州の不動産は値下がり状態です。トロントはどうなのかと、住宅価格の方向性は皆さん気になるトピックスかと思います。

そこで、TREB(Toronto Real Estate board)および、CMHC (Canada Mortgage and Housing Cooperation)が報告している最新のレポートをもとに、住宅市場について、今年以降の動向も含めご説明します。

まず、昨年、2015年度の数字ですが、GTAの全ての家屋タイプの平均価格は、$622,116で、前年比 9.8%増でした。また、販売数は、過去の記録を破る、101,230件で、前年比、9.1%増しでした。

市場動向を見る折の重要な要因の一つに、アフォーダビリティーという数値があります。これは、世帯における、収入に対して、家にかかる諸経費である、プロパティータックス、光熱費、住宅ローンの割合を出したもので、住宅の価格妥当性、取得容易性の指針となります。1989年のバブルの折には、この指数が、54%ほどとなっています。その後、1998年ごろにはその指数が、30%以下まで下がり、しばらくそのアフォーダビリティーの低い指数が続きましたが、ここ数年は、家の価格上昇により、その数値も上昇傾向です。2015年から、2016年に掛けては、その数値も40%を超えそうですが、バブルの折の数値には程遠く、まだ、住宅への負担額は、妥当な範囲内であるといえます。

 

GTAの経済状況としては、トロントの現在の失業者数、が7.2%と、引き続き低い数字を保っており、また、フルタイムの雇用も今年に入り、6.2%増しとなっており、比較的安定した経済状態を維持しています。また、不動産住宅市場に影響を与える大きな要因であるモーゲッジの率も、今年中に大きな変化はない見込みです。

不動産市場に与える影響は、様々な要因があるので、今後の市場の予想は、困難な点はありますが、状況を統計的に調査した上での今年、2016年の予想数値として、TREBでは、平均価格655,000ドルから665,000ドル。965,000から105,000件の販売数、CMHCでは、少し保守的な636,500ドルの平均価格、91,000件の販売数と見ています。いづれも、上昇率はスローにはなるが、価格平均値は引き続き増加すると見ています。

実際のところ、2016年の現在において、住宅価格が下落している市も多くある中、トロントと、バンクーバーの2都市の値上がり状況が、カナダ全体の住宅価格推移をプラスにしているのが現状です。

 

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新築の不動産の購入でかかるHSTと、政府の還付金について

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 リセール(中古)の家には、HST(Harmonized Sales Tax)がかからないことは、皆さんご存じかと思いますが、新築の家やコンドミニアムには、基本的にHSTがかかります。税率は13%ですから大きいです。しかし、資格が満たされれば、政府からリベートがもらえますので、購入者の負担はかなり減ります。

政府が出している新築の不動産の購入にかかるHSTのリベートは、New Housing Rebate(NHR)といいます。このリベートがもらえる資格として、購入した物件が購入者もしくはその肉親(配偶者、両親、子供、兄妹、祖父母)の Primary Residence としたもので、建築完成後、そこに住むことが条件となります。投資での購入などで、自分や肉親が住まない場合は、このリベートの対象外となります。

では、新築の家やコンドミニアムを購入する場合、不動産価格に13%追加した金額を支払って、その後、リベートの申請をするのかといえば、実は、そうではありません。
実際、ビルダー(建築業者)が出している提示価格には、HSTがすでに含まれています。正確に言うと、リベートで政府からもらえる額を差し引いた分のHSTが含まれています。ビルダーは、購入者に代わって、リベートを政府に申請して、返金をもらうことを見越し、価格を少しでも低くするため、そのリベートも見込んで、値段をつけているのです。
何ページもあるビルダーの契約書の中に、そのことも明記してあります。したがって、購入者が自分や肉親が住むために買った場合は、HSTのことを考慮する必要もなく、また、リベートの申請も必要ありません。

ところが、このリベートの資格がない購入者の場合、すでに値引きしてあるリベートの分を、最終的に、ビルダーに支払わなければなりません。この値段の仕組みを知らないで、クロージングの前になって初めて弁護士から残金明細を聞いてびっくりする購入者も少なくありません。家の価格にもよりますが、リベート分だけで、最高、$31,000にもなります。

このように、投資で新築の物件を購入する場合は、HSTの New Housing Rebate 額相当を不動産価格に追加でビルダーに支払わなければなりませんが、そのような投資家の方にも政府が出しているリベートがあります。これは、New Residential Rental Property Rebate(NRRPR)と呼ばれ、NHRと同額のリベートがあります。

このリベートをもらう資格として、(1)新築の不動産物件を購入してHSTを支払っている。(2)1年のリース契約を結んで購入した物件を賃貸している──が必要となります。また、申請はクロージングの日から2年以内にカナダ国税局にしなければなりません。規定を満たし、必要書類を提出したら、通常2、3カ月でリベートが戻ってきます。

ですので、投資として、家を買う場合は、購入後、最低1年はリース契約を結んで誰かに貸すことをお勧めします。ちなみに、このリベートはカナダ住居者だけでなく日本に住んでいる方でも条件さえ満たせば、対象となります。

最近の不動産建設ブームで、カナダ国税局は、自分が住むわけでない投資物件をそのように申請せず、クロージングの折に New Housing Rebate を使う購入者を厳しく取り締まっています。実際、カナダ国税局は、新しいコンドミニアムなどを訪問して、住んでいる人はオーナーであるか、テナントなのかなど調べています。

オーナーが住むことになっている家に他の人が住んでいることが分かれば、HSTリベートの返却請求のみならず、クロージングの日からの金利、ぺナルティーまで請求してきます。その請求がきてから、リース契約があるからといって、NRRPRを申請しようとしても、2年の期間が過ぎてしまっていて、それも申請できないようなケースも多いです。

新築の物件を投資として購入する場合は、最終支払い金額にHSTのリベート額も考慮して準備し、最低1年のリース契約を結んで、New Residential Rental Property Rebate を申請するのがよいでしょう。
ちなみに、新築の不動産を購入して、建設完了後、すぐに売却すると、このリベートがもらえないばかりでなく、所得税にも関係してきます。詳しくは、お問い合わせください。

  • e-Nikka2015年9月号に掲載
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Royal LePage Awards Gala (受賞パーティー)

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私が所属している不動産会社は、Royal LePage Signatureで、トロントのDon Millsにある、オフィスが拠点ですが、昨年、ミササガ市と、ダウンタウンにも、Royal LePage Signatureができ、益々拡張しています。その親会社、Royal LePageは、そもそもカナダの不動産会社で、1913年からの古い歴史があります。現在、カナダの不動産会社の中で、一番大きな不動産会社として、リーダー的役割を果たしています。

昨日は、トロントのSheraton Centre Hotelで、2015年度のRoyal LePageのアワード受賞者のパーティーがありました。わたしは、Presidne’s Gold賞をいただきました。仲間たちと自分たちの達成を祝って、楽しい時間をすごしました。

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私を信頼していただき、家の売買のお手伝いをさせていただいたお客様、そして、私の仕事を応援してくださっている友人、家族に本当に感謝の気持ちでいっぱいです。そして、今年ももっとたくさんのお客様に、よりいっそうの価値を提供できるよう、心を新たにがんばりたいと思います。

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あけまして、おめでとうございます。

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皆様、あけまして、おめでとうございます。

今年もどうぞ宜しくお願いします。

 

さて、新年、やはり新しい年明けなので、やっぱり、今年の目標や、なりたい自分、やりたいことなど考えるのですが、今年は、より真実の自分を見つけ(思い出し)、仕事にも私生活にも自分の願望に向けて、よりいっそう行動していきたいと思います。

真実の自分、それは、偽りのない、本来の自分。わたしたちの「真実」とは「愛」であり、この世に生を受けた意味は、その愛を自分なりに表現しながら、人としてのいろんな経験を楽しみ、人生において遭遇するチャレンジや問題にぶつかりながら成長し、また、家族、コミュニティー、仕事を通して周りとつながり、社会に貢献する。ことだと思います。キーワードは、経験、成長、貢献。

ちょっと、漠然な話になってしまったので、ここで、仕事に戻しますと、ありがたいことに、私は、この仕事を通して、いろいろな方と知り合い、家の購入、売却という一大事を一緒に経験させていただいていますが、そのなかでは、もちろん、チャレンジはつき物で、それに冷静に対面しながら、乗り越えていくことで、私自身もいろいろ勉強させていただいています。

トロントは、活気にあふれた都市で、現在260万人の人口が、5年後の2020年には、290万ほどになるとの予想がされています。ちなみに、GTA(トロント近郊を含むと)現在、600万人を超えており、2020年までには、690万人になるという予想です。その人口増加の理由の一番は、移民ですが、これから人口が増えればそれにしたがって、住居の需要も増えます。不動産ブームが進む中、不動産エージェントの数も増えておりますが、一方、検索のオンライン化、アプリの普及で、不動産の検索も誰でも容易にできるようになってきています。このような中で、私はやはり、不動産取引は、オンラインで旅行を予約したり、Uberのようにシステム化、アプリ可するものでなく、知識と経験のある不動産エージェントがお客様に希望の物件を見つけたり、家の売却の広報をする事はもちろんですが、それ以上に、人間的なサービスである、精神的なサポート、問題が起こったときに、いかに感情にながされず、冷静で的確なアドバイスをし解決に導けるかが大切になってくると思います。そして、それが私の不動産サービスの本髄です。

2016年、一期一会の気持ちを忘れず、お客様に対応させていただくとともに、そのご縁を大切にし、お客様とは末永いお付き合いをすることができればうれしく思います。

今年も、皆様にとって、平和と喜びに満ちた年になりますように。

 

 

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最近のトロントおよび、カナダ各地の住宅市場

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早いもので、今年もあと数カ月となりました。9月を過ぎ、先日、第3四半期までの今年の住宅市場統計が出ましたので、今回は、トロント地区の9月の市場情報と、2015年の現在までの住宅市場について、さらに、カナダのほかの都市の市場状況も併せてお話させていただきます。

■トロント地区の住宅市場
トロント不動産協会の最新の市場統計によると、先月9月は、8,200件の家の販売が行われました。これは、昨年比2.5%増し、9月における過去最大の件数となりました。また、9月の平均販売価格は、$627,395で、こちらは昨年比9.2%増となっております。

ちなみに、そのうち、コンドミニアムのみに限りますと、9月の販売件数は、2,052件、平均販売価格は、$385,623です。

さらに、今年の第3四半期までの9カ月間を見てみますと、販売件数は、80,331件で、昨年同時期比、9.5%増しとなりました。2015年末までの予想では、2015年度は、過去最高の販売数の100,000件近くになるようです。

9月までの9カ月間の今年の平均販売価格は、$621,119で、これは、昨年比、10.2%増となります。  また、売り出してから販売成立までにかかる日数は、この9カ月間の平均は23日で、昨年比27日を4日も短縮しております。
このように、すべての統計結果が、活発な市場の動きを明示しています。

■カナダの他の都市の住宅市場
では、カナダのほかの都市の住宅市場について見てみましょう。
Canadian Real Estate Association(CREA=カナダ不動産協会)の最新の統計である今年8月の統計によると、カナダ全体の住宅平均販売価格は、$433,367で、前年の8月までの価格と比べ、8.7%増しとなっています。 実は、これは、バンクーバー地区(Greater Vancouver Area)と、トロント地区(Greater Toronto Area)が全体の平均値を押し上げているのであって、この2つのエリアの数字を除くと、カナダ全体の平均販売価格は、$338,755、前年比4.2%増と、かなり下がります。

実際、アルバータ州カルガリーの8月の平均販売価格は、$450,260で、前年比、1.0%減です。同様に、大西洋岸ニューファンドランド州の州都セントジョンズは、$311,166で、13.2%減、ノバスコシア州ハリファックスは、$274,022で、0.7%減など、前年より価格が下がっています。

住宅販売価格には、いろいろな要素が影響しておりますが、特に、経済状態、消費者信頼感、モーゲージレート(ローンの利率)の3つの要素が大きくかかわっています。その中で、特にアルバータ州は、今年はじめの原油価格の下落により、経済不安低が続き、住宅価格も大きな影響を受けております。CREAによると、アルバータの2015年の不動産価格は前年比、2.8%減と見込まれています。

また、2015年の住宅販売件数について、Canada Mortgage and Housing Cooperation (CMHC)は、アルバータ州で、19%の減少、サスカチワン州で、9.8%の減少、ニューファンドランド州で、5%の減少と予想しています。

その反面、製造業、輸出経済が盛んなオンタリオ州、ケベック州は、カナダドル安、引き続き好調な、米国経済の影響、原油価格の下落による、生産コストの減少などで、経済は安定、そして、住宅価格も上向きということがいえます。

トロントでは、年々続く住宅価格の上昇や、新築コンドミニアムの建設ブームなどについて、懸念の声も上がっています。しかし、毎年約25万人のカナダ新移民のうちの半数がオンタリオ州に落ち着き、その多くは、トロントに住居を持ちます。それを考慮しますと、今後のモーゲージレートの上昇により、市場はスローになるかと思われますが、バブル崩壊のような恐れはまずないと言っていいでしょう。

ワールドクラスの都市といわれているトロントの住宅価格は、ニューヨーク、ロンドン、シドニー、パリなどと比べると、まだまだお手頃です。

* http://www.e-nikka.ca/ 10月22日号に記載

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